Finanzen

Immobilien-Experte: »Kein Lotto, sondern ein Investment!«

Published on 19. September 2025

Immobilien – über Jahrzehnte hinweg galten sie als krisensicheres Betongold. Doch hohe Zinsen, steigende Baukosten und ein eklatanter Wohnraummangel scheinen dieses Gefüge ins Wanken gebracht zu haben. Doch welche Schlüsse sollten Anleger wirklich aus Schlagzeilen wie diesen ziehen?

Stephan Gerlach, Immobilien-Investor und Unternehmer, jedenfalls sieht nach wie vor einen zukunftsfähigen Markt – und neue Chancen: Wer Immobilien nicht als Spekulation, sondern als langfristiges Investment begreift, könne nachhaltig Vermögen aufbauen, so der Experte. Mit uns hat er über die Voraussetzungen und Fähigkeiten angehender Immobilien-Unternehmer gesprochen.

Herr Gerlach, seit 2017 sind Sie Inhaber einer Immobilien-Gruppe. Wie sind Sie vom privaten Investor zum Unternehmensinhaber geworden; gab es einen Schlüsselmoment?

Ja. Ich hatte 2017 ein Mehrfamilienhaus mit Sanierungsbedarf. Externe Dienstleister waren die Engstelle: zu langsam, zu teuer, zu wenig Koordination! Da habe ich entschieden, die Wertschöpfungskette zu integrieren: Ankauf, Planung, Bau, Verwaltung, Vermietung, Finanzierung – alles in einer Gruppe. Aus »ein Objekt managen« wurde »systematisch Vermögen aufbauen«. Dieser Schritt – Kontrolle statt Hoffnung! – war der Hebel vom Investor zum Unternehmer.

Ein weiterer kam mit der Zinswende: Wir mussten uns vom Eigennutzer-Vertrieb zu einem Rund-Um-Anbieter von Kapitalanlagen entwickeln, weil ich da eine große Lücke erkannte. Ich konnte nicht mit den bestehenden Anbietern und vorhandenen Kunden auf ihrem Spielfeld konkurrieren, sondern wollte neue Kunden erschließen, die bisher Immobilien nicht auf dem Schirm hatten, und Ihnen die Vorteile zur Verfügung stellen, während wir ihnen die Nachteile – hauptsächlich Arbeit in der Objektfindung, Finanzierung und Verwaltung sowie das Risiko von Sanierung und Leerstand – abnehmen. Hierfür waren massive Investitionen und vor allem weitere Mitarbeiter nötig, dass wir in zwei Jahren von 15 auf 45 Personen anwuchsen und ich mich aus dem operativen Geschäft stark zurücknehmen musste, um die Strategie zu leiten.

Was ist der Reiz von Immobilien im Vergleich zu anderen Anlagen?

Immobilien sind Sachwerte mit Hebel. Sie zahlen dir laufend Miete und wachsen im Wert, sind versicherbar, bankfähig und du kannst aktiv eingreifen: Lage wählen, optimieren, Kosten steuern! Mit kluger Finanzierung arbeitet das Objekt für dein Eigenkapital, nicht umgekehrt. Und: Nachfrage nach Wohnraum ist real – keine Story, sondern Alltag.

Zum Thema Immobilien-Investitionen werden Sie in Kürze auch ein Buch veröffentlichen. Welchen Mehrwert soll es Ihren Lesern geben; gibt es etwas, das Sie in anderen Ratgebern immer vermisst haben?

Was mir oft fehlte waren handfeste Zahlen, echte Prozesse und die Frage: »Wie organisiere ich das so, dass es neben dem Tagesgeschäft funktioniert?«

Mein Buch hingegen ist kein Motivationsheft, sondern ein Werkzeugkoffer. Die Leser erhalten einen einfachen Fahrplan vom ersten Kauf bis zur Skalierung, finden Checklisten und Rechenmodelle, ein kompaktes Finanzierungsplaybook und eine Übersicht über die größten Fehler aus der Praxis – und wie man sie vermeidet!

Welche Voraussetzungen sollten für eine erfolgreiche Immobilieninvestition gegeben sein – und welche typischen Fehler erleben Sie bei Einsteigerinnen und Einsteigern immer wieder?

Zu den Voraussetzungen zählen eine stabile Bonität und Haushaltsrechnung, eine klare Strategie in puncto Cashflow vs. Wertentwicklung, eine konservative Kalkulation, Rücklagen, ein bestehendes Team aus den Bereichen Finanzierung, Verwaltung und Handwerk – oder die Bereitschaft, es aufzubauen.
Fehler, die es zu vermeiden gilt, sind zum Beispiel, wenn Menschen aus Emotionen heraus kaufen, statt sich an Zahlen zu orientieren, eine Mikrolage und die Zielmieter falsch einschätzen, die Instandhaltung/CapEx und die Nebenkosten unterschätzen, »Hoffnungs-Mieten« einrechnen, Rendite schönrechnen und alles selbst machen wollen, statt zu delegieren. Zudem können auch eine zu kurze, beziehungsweise falsche, Zinsbindung und zu wenig Liquiditätspuffer große Schäden anrichten.

Immobilien galten lange »Betongold«; in den letzten Jahren war allerdings häufiger von einer »Unsicherheit« oder gar einer »Krise« die Rede. Wie schätzen Sie die Lage heute ein und was würden Sie Skeptikern entgegnen?

Die Überschriften sind laut, die Fundamentaldaten nüchtern: Wohnraummangel, schwacher Neubau, stabile Nachfrage. Die Zinsschocks der letzten Jahre haben Preise bereinigt und Qualität belohnt. Für Investoren heißt das: differenzieren (A/B/C-Mikrolage), streng rechnen, Cashflows sichern und energetische Themen proaktiv als Werthebel nutzen! Gute Deals gibt es nicht trotz, sondern wegen der Verunsicherung – wenn man mit Sicherheitsmarge kauft, Reserven einplant und operativ sauber arbeitet. Skeptikern sage ich: Immobilien sind kein Lotto, sondern ein Unternehmer-Investment! Wer sie wie ein Unternehmen führt, hat heute exzellente Einstiegschancen.

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